이번 칼럼에서는 계약(Contract)의 법적 효력 발생을 위한 기본 조건에 대해 알아본다. 계약이 성사되기 위해서는 어떤 조건들이 충족 되어야 하는지, 성인이 아니어도 계약을 맺을 수 있는지, 강제성을 띄고 체결 된 계약은 어떻게 이해해야 하는지, 이런 부분들에 대해 살펴본다.

계약은 약속이다. 서로 무엇인가를 하겠다는, 혹은 하지 않겠다는 약속으로 생각하면 된다. 이 약속은 대부분 서면으로 작성되기 때문에 증거가 남고, 따라서 꼭 지켜져야 한다. 본인이 한 약속을 지키지 않아 상대방에게 피해가 발생한다면 그에 합당한 보상을 해줘야 한다. 계약은 법적 효력을 띄기 때문에 그만큼 신중하게 체결해야 한다. 특히 값비싼 부동산 계약은 더욱 그렇다. 그렇다면 모든 계약은 법적 효력을 발생할까?

계약이 법적 효력을 발생하기 위해서는 5가지 기본 부분 모두 충족 돼야 한다. 5가지 기본 부분은 계약자의 온전성, 자발성, 합법성, Consideration, 그리고 마지막 서면 작성으로 압축할 수 있다.
먼저 계약을 맺기 위해서는 계약자가 이성적인 판단을 내릴 수 있는 온전한 상태여야 한다. 그렇기 때문에 아직 나이가 어리거나 심각한 정신적 장애가 있는 사람은 본인이 주체가 되어 계약을 맺을 수 없다. 계약자의 온전성이란 단어는 계약자의 시민권(civil rights)도 포함하고 있는데, 감옥 복역 중인 죄수의 경우 복역 기간 동안은 civil rights를 박탈 당한다. 따라 이들도 계약을 맺을 수 없다.
다음은 자발성이다. 모든 계약은 자발성을 기반으로 하며 genuine offer와 acceptance가 존재해야 한다. 따라서 계약이 폭력 혹은 협박과 같은 강제성을 통해 성사 되었다면 이는 유효한 계약으로 취급될 수 없다.
합법성 또한 중요한데 이는 계약의 모든 부분들이 합법적이어야 한다는 것을 뜻한다. 예를 들어 불법 마약 거래에 대한 계약은 법적 효력을 발생할 수 없으며, 라이센스 없는 에이전트가 실제 에이전트인 마냥 속이고 계약을 체결 했다면 그 계약 또한 무효이다. 조금이라도 불법성을 지닌 계약은 유효할 수 없다.
Consideration이란 계약자가 계약을 통해 얻는 이득(benefit)을 뜻한다. 예를 들어 부동산 매매시 셀러는 바이어로부터 돈이라는 consideration을 받고 바이어는 셀러로부터 집이라는 consideration을 받는 것이다. Consideration은 꼭 금전적인 보상이 아니어도 되며, 상대에게 도움이 되는 서비스 제공 혹은 특정 행위를 하거나 하지 않겠다는 약속도 가능하다. Consideration은 결국 계약을 맺는 근본적인 이유이며 따라 consideration 없는 계약은 존재할 수 없다.
마지막은 서면작성이다. 미국 법령 Statute of Frauds에 따르면 대부분의 계약은 서면으로 작성되어야만 법적 효력을 발생시킨다고 되어 있다. 물론 구두 계약으로도 효력을 발생하는 계약들이 있지만 대부분의 계약은 서면 작성이 기본이다.

계약은 한번 체결되면 쉽게 변경할 수 없는 irreversible한 성격을 지닌다. 그렇기에 더욱 더 계약을 체결한다는 것이 무엇을 뜻하는지, 법적 효력을 발생하는 계약의 조건에는 어떤 부분들이 있는지 유념해야 할 것이다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

(714) 882-5010, info@jhtschool.com, ko.jhtschool.com