Home Equity 활용 방법 (Cash-out Refinance vs. Reverse Mortgage)

지난 두 차례의 칼럼을 통해 Home equity란 무엇이고 축적 방법에는 어떤 것들이 있는지, 그리고 활용 방법에 대해 함께 살펴봤다. 활용 방법은 크게 4가지 정도로 나눴었는데, Home equity loans, Home equity lines of credit (HELOC), Cash-out refinance, Reverse mortgage 정도였다. 이번 칼럼에서는 cash-out refinance와 reverse morgage에 대해 살펴보고 home equity 시리즈를 마무리 할까 한다.

먼저 cash-out refinance에 대해 살펴보자. Cash-out refinance를 이해하려면 먼저 refinance에 대해 알아야 한다. Refinance는 말 그대로 융자를 다시(Re-) 받는다는 뜻이다. 예를 들어 집 구매를 위해 15년 전 받았던 융자 이자가 6.5%였는데 코로나로 인해 이자가 3%까지 떨어졌다고 하자. 이런 경우 새로운 융자를 3%에 받아 기존 융자를 모두 갚아버리고 새로운 융자를 차차 갚아나가는 것이 이득일 것이다. 이런 식으로 상황에 맞춰 재융자를 진행하는 것을 refinance라고 한다. 그렇다면 cash-out은 어떤 의미를 지니고 있을까?
Cash-out refinance는 재융자과 과정을 통해 필요한 추가 자금을 조달하는 것을 뜻한다. 예를 들어 A는 현재 마켓에서 $800,000 정도에 거래 되는 집을 소유하고 있다. 이 중 $200,000이 남은 mortgage이고 $600,000은 A의 equity이다. 급하게 $100,000이 필요했던 A는 cash-out refinance를 진행했다. 즉 A는 남은 $200,000 mortgage에 $100,000을 추가하여 총 $300,000의 융자를 새로 받는 것이다. 이 중 $200,000은 그대로 부동산 융자를 갚는데 사용되고, 남은 돈은 A에게 돌아가게 된다. 결과적으로 mortgage 금액은 $300,000으로 늘었지만 A는 필요했던 $100,000의 자금을 조달할 수 있게 된 것이다. 이제 A는 새로운 lender와 약속한 상환기간에 맞춰 매달 새로운 융자금을 갚아 나갈 것이다.
일반적으로 cash-out refinance는 크레디트 카드보다 이자율이 적기 때문에 자금 조달이 필요한 상황에 좋은 옵션이 될 수 있지만 동시에 새로운 융자에 대한 closing costs와 fee를 내야한다는 단점도 있다. 이 closing costs와 fee는 보통 융자금액의 2%-6% 정도로 책정되니 cash-out refinance를 고려하고 있다면 여러가지 부분을 꼼꼼히 따져보고 결정을 내려야 한다.

우리가 살펴볼 마지막 equity 활용법에는 reverse mortgage가 있는데 특별한 점은 62세 이상이어야만 사용할 수 있다는 점이다. Reverse mortgage는 소유하고 있는 집의 equity를 활용해 은행으로부터 돈을 빌리지만 그 집이 팔리거나 집 주인이 사망하기 전까지는 돈을 갚지 않아도 되는 시스템이다. 집은 있지만 현금이 부족한 나이가 많은 어르신들을 타겟으로 하는 special mortgage라고 이해하면 되는데 일반 은행에서는 reverse mortgage를 취급하지 않으며 이를 전문으로 하는 lender를 찾아야 한다. 일반적으로 reverse mortgage는 잘 사용되지 않는데 그 이유는 돈을 빌리는데 드는 fee가 지나치게 높고 돈을 빌리면 빌릴수록 어렵게 축적한 equity를 깍아먹기 때문이다. Equity가 줄어든다는 것은 그만큼 자녀에게 물려줄 수 있는 것이 줄어든다는 뜻이다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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