지난 칼럼에서는 Home Equity에 대한 정의와 축적 방법에 대해 살펴봤다. 이번 칼럼에서는 Home Equity 활용 방법에 대해 이야기 해보고자 한다.

Home Equity는 순자산(asset)으로 취급되며 활용 방법도 다양하다. 활용 방법은 크게 4가지 - Home equity loans, Home equity lines of credit (HELOC), Cash-out refinance, Reverse mortgage 정도로 나누어 살펴본다.

먼저 Home equity loan과 Home equity line of credit(HELOC)에 대해 알아본다.
이 두 종류의 loan은 2차 융자라는 점에서 궤를 같이한다. 2차 융자란 기존의 1차 융자, 즉 부동산을 구매하는데 사용된 primary mortgage를 건드리지 않고 추가적인 loan을 받는 것을 뜻한다. Home equity loan은 본인이 부동산에 지니고 있는 equity를 담보로 하여 loan을 받게 된다. Equity를 얼마나 보유하고 있는지에 따라 융자 여부가 결정되며, equity가 많을수록 loan을 받을 수 있는 금액 또한 상승한다. 이렇게 받은 융자금은 보통 fixed interest rate(고정이자율)으로 매월, 정해진 기간(ex. 30년)동안 상환하게 된다. Home equity loan의 장점은 상대적으로 낮은 고정 이자율과 매월 얼마씩 돈을 갚아 나가게 될지를 확실하게 알 수 있다는 예측성에 있다.
다음은 HELOC이다. HELOC의 개념은 우리가 일반적으로 사용하는 크레딧 카드와 비슷하다. HELOC을 신청하게 되면 해당 부동산 보유 Equity에 기반하여 산출된 Credit limit을 받게 된다. 크레딧 카드의 limit과 동일한 개념이라고 생각하면 되는데 주어진 limit 내에서 돈을 빌리고 다시 갚고 할 수 있는 것이다.
예를 들어 A라는 사람은 집 수리에 돈이 필요해 HELOC을 신청했다. 승인이 난 후 확인해보니 해당 은행 계좌에 HELOC 어카운트가 생성되었고 Credit limit이 $50,000인 것을 확인했다. 우선 집을 수리하는데 $30,000이 필요했던 그는 HELOC 어카운트에서 본인의 checking account로 $30,000을 transfer 했고, 집 수리를 진행했다. 다시 HELOC 어카운트를 확인해보니 기존 $50,000에서 본인이 사용한 $30,000을 제한 $20,000이 사용 가능한 밸런스로 남아있었다. 여기서 돈을 갚으면 다시 그만큼 사용가능 금액이 올라갈 것이고, 추가로 융자를 사용하면 줄어드는 것이다. 보통 HELOC은 30년 동안 열려있다. 이 중 첫 10년은 돈을 사용하고 갚으며, 크레딧 카드처럼 HELOC을 사용할 수 있는 기간이다. 남은 20년의 성격은 좀 다르다. 이 기간 동안에는 HELOC 어카운트에서 돈을 빌릴 수 없으며 지난 10년 동안 사용하고 미처 갚지 못한 융자금을 갚아 나가야 한다. 보통 사람들은 20년 동안 남은 balance를 갚아 나가기보다는 새로운 HELOC을 재신청하여 새로 생성되는 어카운트를 활용, 이전 HELOC의 남은 balance를 갚는다. 이렇게 되면 또 다시 사용할 수 있는 HELOC 어카운트가 생기는 것이다. HELOC의 장점에는 내가 직접 사용한 돈에 한해서만 이자를 지불하면 된다는 부분이 있지만 일반적으로 Home equity loan과 비교했을 시 이자율은 더 높으며 고정(fixed interest rate)보다는 변동 이자율이 대부분이다.

이번 칼럼에서는 Equity 활용 방법 중 Home equity loan과 HELOC에 대해 살펴봤다. 축적된 자산을 활용하여 필요한 돈을 조달한다는 것은 현명한 선택이 될 수도 있지만, 상황에 따라 어리석은 선택이 될 수도 있다. 따라서 본인의 상황을 잘 분석하고 냉정하고 현명한 판단을 내리는 것이 중요하다.
다음 칼럼에서는 Cash-out refinance와 Reverse mortgage에 대해 알아본다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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