지난 칼럼에서는 일반 residential property와 특수 부동산(병원, 빌딩, 교회, etc.)에 대한 가격산출법에 대해 알아보았다. Residential property 같은 경우는 비슷한 매물을 통한 가격 비교와 다른 점에 대한 조정(adjust)을 통해 가격 range를 찾을 수 있었고, 마땅히 비교 대상이 없는 빌딩이나 병원 같은 경우 Cost approach라는 직관적 방법을 사용할 수 있었다.

이번 칼럼에서는 투자용 부동산에 대해 살펴보고자 한다. 투자용 부동산은 돈을 창출해 낸다는 점에서 다른 부동산들과 성격이 다르며 가격산출법 또한 복잡하다. 그렇기 때문에 가격산출법보다는 투자 부동산 관련 알고 있으면 도움이 되는 기본 지식에 초점을 맞춰보려 한다.

먼저 몇 가지 알아야 하는 terminology들이 있다. 첫 번째는 Effective gross income이다. 이는 투자용 부동산을 통해 들어오는 렌트를 뜻하는데 1년 내내 세입자가 있을 거라는 보장이 없기 때문에 혹시나 부동산이 비거나, 렌트를 못 받을 상황을 감안하여 계산하면 된다. 다음은 operating expense이다. 투자용 부동산 운영에 들어가는 비용을 뜻하며 관련 세금이나, 보험, 보수 비용 등을 포함한다. Effective gross income에서 operating expense를 빼면 Net income이 나오는데, 이는 주인의 순수 수익으로 생각하면 된다.

년(year) 단위로 생각을 해보자. 투자용 부동산을 사려고 하는데 매매 가격이 $500,000이고 예상 1년 net income이 $50,000이다. Annual net income을 부동산 가격에 비교해 보면 매년 수익률이 투자금액 대비 10%라는 것을 알 수 있다. 이는 두 가지를 뜻하는데 첫 번째는 투자금 대비 매년 10%의 수익이 날 수 있다는 점이며 두 번째는 투자금을 회수하기 위해서는 10년이 걸린다는 사실이다. 이와 같이 부동산에서 창출되는 1년 수익(net income)을 부동산 가격과 비교해 백분율로 표기하는 것을 capitalization rate이라고 한다. 전문가들은 보통 5%-10% capitalization rate을 “good”으로 본다.

그렇다면 capitalization rate이 높으면 무조건 좋을까? 독자가 투자용 부동산을 구매하려 한다고 생각해 보자. 둘 다 같은 가격인데 한쪽은 capitalization rate이 15%이고 다른 한쪽은 9%이다. 그렇다면 당연히 15%를 선택해야 하는 것 아닐까? 아니다. 무턱대고 15%를 선택하는 것은 현명하지 않다. 그 이유는 바로 capitalization rate은 수익성을 대변함과 동시에 위험성(risk) 또한 대변하기 때문이다. 세상에 공짜는 없다. 더 높은 수익을 내는 부동산은 그만큼 많은 위험 요소가 존재한다는 뜻이며, 좋은 부동산 투자란 수익률과 안정성 사이 적절한 밸런스를 찾는 것을 뜻한다.

투자용 부동산에 대해 공부하다 보면 한 가지 더 자주 보이는 terminology가 있는데 바로 GRM이다. Gross Rent Multiplier의 줄임말로 부동산 가격을 gross yearly rent(일 년 렌트 가격)로 나눈 것을 뜻한다. 이렇게 산출되는 GRM은 보통 투자자들이 부동산을 선별하는데 사용된다. GRM이 낮다는 뜻은 들어오는 Rent가 그만큼 많은 것을 뜻하며 GRM이 높다는 것은 반대를 뜻한다. 일반적으로 10보다 낮은 GRM을 “good” GRM이라고 본다.

오늘의 칼럼에서는 투자용 부동산 관련해서 알고 있으면 도움이 되는 기본 terminology들에 대해 알아 보았다. 누군가에게 도움이 되고 흥미로운 칼럼이었기를 바라며, 다음에는 부동산 관련 세금 혜택에 대해 살펴보도록 하겠다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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