지난 칼럼에서 우리는 소유권의 레벨을 지칭하는 Estate에 대해 함께 살펴보았다. 소유권의 레벨은 크게 두 가지로 나눌 수 있었는데 Freehold Estate(완전 소유권)과 Less-than-freehold Estate(불완전 소유권)이 있었고, 이 중 우리는 보다 높은 소유권 레벨에 속하는 Freehold Estate에 대해 살펴봤다. 오늘 칼럼에서는 Less-than-freehold Estate에 대해 살펴본다.

Freehold Estate은 온전한 소유의 개념이었다. 내가 마땅한 비용을 지불하고 구매한 부동산, 부모님이 유산으로 물려주신 부동산, 혹은 특정 조건(이 부동산에서는 술을 판매하지 말아달라는 따위의)이 붙었던 Fee Simple Defeasible을 예로 들 수 있는데, 온전한 나의 소유물로 취급할 수 있는 높은 레벨의 소유권이라고 이해할 수 있었다.

그런데 오늘 칼럼에서 살펴볼 Less-than-freehold Estate은 조금 다르다. 명칭만 봐도 Less(보다 적은)가 붙지 않는가? Less-than-freehold Estate은 무엇인가를 온전히 소유하는 개념보다는 빌려서 사용하는 리스의 개념으로 봐야 한다.

Less-than-freehold Estate은 총 4가지 종류로 나눌 수 있다.
그 첫 번째는 Estate for Years인데, 명칭만 보면 몇 년 간 리스를 하는 것을 생각할 수 있지만 사실은 그렇지 않다. Estate for Years는 사전 합의된 특정 기간 동안 부동산을 리스하는 것을 말한다. 명칭처럼 년 단위로 리스해야 하는 것이 아니고, 3개월 혹은 3주의 기간이라도 사전에 합의된 기간 동안만 리스를 한다면 Estate for Years로 볼 수 있다. 이 개념은 캘리포니아 공인중개사 시험에 종종 등장하는데, 명칭 때문에 학생들이 자주 헷갈려 하는 주제 중 하나이다.
다음은 Estate for Period to Period이다. 이 리스의 특징은 지속적으로 연장 가능하다는 부분에 있다. 사전 합의 된 특정 기간 동안 거주하는 Estate for Years와는 다르게 원하면 지속적으로 렌트를 지불하고 거주할 수 있는 형태의 리스이다. 아파트 Month to Month 계약을 생각하면 될 것 같다.
다음은 Estate at Will인데 여기서의 Will은 우리가 일반적으로 알고 있는 의지로 보면 이해하기 편하다. Estate at Will이란 집주인 혹은 세입자가 언제든지 원할 때 리스를 파기할 수 있는 것을 뜻한다. 즉 본인들의 의지에 따라 원할 때 중단할 수 있는 리스의 형태라고 생각하면 된다. 단, 서로에 대한 예의로 집을 비우기 전 기본적인 30 days notice를 제공해야한다.
마지막은 Estate at Sufferance로 계약이 지났음에도 불구하고 집을 비워주지 않는 상황을 뜻한다. 세입자가 렌트 비용을 지불하지 않고, 계약이 만료됐음에도 불구하고 집을 비워주길 거부한다면 이 상황을 우리는 Estate at Sufferance로 볼 수 있다.

지난 칼럼과 이번 칼럼을 통해 우리는 소유권의 레벨이라 할 수 있는 Freehold Estate과 Less-than-freehold Estate의 개념에 대해 살펴봤다. Freehold Estate은 비교적 온전한 소유의 개념이었고 Less-than-freehold Estate은 빌려서 사용하는 리스의 개념이었다. 독자들의 부동산 개념 정리 및 이해 증진에 도움이 되었기 바란다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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