부동산 에스크로 중 셀러(Seller), 바이어(Buyer) 양측이 가장 중요하게 여겨야 하는 부분은 컨틴전시(Contingency)이다. 컨틴전시는 한국어로 ‘조건 해지’ 정도로 번역할 수 있다.
컨틴전시란 부동산 매매 계약에 있어 구매자 또는 판매자가 계약서에 명시한 조건들을 뜻한다. 이 컨틴전시가 만족되지 않으면 계약은 진행될 수 없고 파기 가능하다. 컨틴전시는 크게 3가지 종류로 나눌 수 있다. 인스팩션(Inspection) 컨틴전시, 융자/감정 컨틴전시, 디스클로져(Disclosure) 컨틴전시가 그것이다. 이번 글에서는 융자/감정 컨틴전시가 무엇인지, 그리고 컨틴전시 기간 동안 바이어와 바이어 에이전트 그리고 융자 에이전트는 무엇을 해야하는지 살펴본다.

먼저 융자 컨틴전시 기간에는 융자를 받는 프로세스가 진행된다. 바이어의 소득, 빚 그리고 구매할 집 가격 등을 고려해 융자 승인을 받게 된다. 일반적으로 융자 및 감정 컨틴전시 기간은 셀러가 오퍼를 수락한 날로부터 주말을 포함한 17일이다. 따라 주말이 껴 있다면 그만큼 손해일 수 있다. 셀러가 오퍼를 수락하기 전 바이어는 융자 사전승인(pre-approval)을 받지만 에스크스로 들어간 후 받게 되는 본 융자 승인을 위해서는 좀 더 구체적인 정보들이 필요하다. 이때 바이어는 융자 에이전트가 요청하는 서류들을 최대한 신속히 제공해줘야 최종 승인을 좀 더 빨리 받아낼 수 있다. 바이어가 준비해야 하는 대표적인 서류로는 소득을 증명할 수 있는 세금보고서 2년치, 최근 월급 명세서, 새로 집을 구입하면 가입하게 될 주택 보험 정보 등이 있다. 바이어의 신용 점수, 현재 납입 중인 페이먼트 금액, 은행 잔고 내용 등은 바이어가 받을 수 있는 융자 금액과 이자를 결정한다.

주택 감정은 융자 승인절차에 포함되어 있는 조건이기 때문에 에스크로가 열리면 즉시 진행된다. 주택 감정이란 은행에서 주택의 가치를 산출하는 절차이다. 만약 주택 구입 가격에 비해 감정 가격이 너무 낮게 측정되면 융자 승인에 문제가 될 수도 있다. 이는 에스크로 종료 사유가 될 수도 있으며 셀러와 가격 조정을 시도해 볼 수도 있다. 예를 들어 백만 불짜리 집을 20% 다운페이 80% 융자로 집을 사는 상황을 생각하고 있다면 다운페이는 20만불, 융자 금액은 80만불이 된다. 하지만 만약 감정가가 90만불으로 나온다면 받을 수 있는 융자 금액은 감정가 90만불의 80%인 $72만불이 되는 것이다. 이런 경우 셀러의 도움 없이 주택을 구입하려면 처음에 계획한 다운페이 금액 $20만불에서 모자란 융자 금액 $8만불을 추가해야한다. 즉 최종 다운페이가 20만불이 아닌 28만불이 되는 것이다.

감정 및 융자 승인이 완료되면 에스크로 기관은 융자금융기관으로부터 융자 서류(loan doc)를 받게 된다. 이 서류는 보통 100페이지가 넘기도 하며 주택 구입의 마지막 단계로도 볼 수 있다. 융자 서류에 포함된 내용 중 자세하게 확인해야 하는 내용들은 융자 금액, 융자 세부 조건, 이자율 등이다. 혹시 재융자(refinance)를 하거나 융자 금액을 일찍 상환하는 경우 내야하는 페널티가 있는지도 확인해 보는 것이 좋다.

융자를 받기 위해 거쳐야 하는 수많은 절차와 서류들을 17일 안에 모두 해결해야 하는 부담감을 줄이기 위해선 미리 준비 서류에 대해 알려주고 융자 내용에 대해 가이드 해줄 수 있는 부동산 에이전트, 융자 에이전트와 상담 하는 것을 추천한다. 미리 알고 준비할수록 최상의 융자 프로그램과 이자율을 받을 수 있는 기회가 높아지기 때문이다.

JHT 부동산학교 대표 진 흥

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