상속은 부모님의 사망 시 자동으로 일어난다. 부동산은 상속인 명의로 변경하면 된다. 미국 시민권자라고 해도 한국인 부모님이 사망하게 되면 상속받을 수 있다. 하지만 한국에 입국할 때만 기다리다가 몇 년이 훌쩍 지나버리면 그 재산에 대한 세금 체납 등의 문제가 발생하고 이를 때맞춰 해결하지 않으면 매각될 수도 있다. 이럴 때는 한국 내의 대리인을 찾아서라도 미리 상속 등기를 마쳐 놓아야 한다. 만일 제때 상속 등기를 할 수 없는 상황이라면 한국 내 부동산의 소유자 주소만이라도 변경해 놓아야 토지에 대한 권리 변동 관계에 대처할 수 있다.

대리인을 통해 상속 등기 절차를 위임할 때 우선 한국 내에 있는 대리인에게 미국에서 위임장을 발급해 줘야 한다. 위임장에는 위임자와 수임자, 위임받아 처리하는 업무를 구체적으로 기재해야 한다. 포괄적으로 기재하면 그 위임장을 갖고 대리인이 다른 권한 외의 행위를 할 수도 있고 반대로 위임장을 받아 서류를 발급하는 기관에서 위임장이 불명확하다고 다시 받아 오라고 할 수도 있다. 가급적 등기를 하는 토지의 주소, 상속을 위해 발급받는 서류의 항목 등을 구체적으로 기재해야 한다. 또한 위임장을 반드시 대사관이나 영사관에 가서 ‘아포스티유(Apostille: 외국 공문서에 대한 인증 요구를 폐지하는 협약) 인증’을 받아야 한다.

아포스티유 인증 절차는 미국 내에서 자기가 만든 서류가 자신의 진정한 의사에 기해 작성된 것이라는 것을 외부에 표출하는 것이다. 이를 위해서는 거주사실증명서 등도 함께 첨부된다. 이러한 인증 절차를 거치고 난 후에는 서류의 분실 위험과 만일의 경우를 대비해 반드시 사본을 만들어 두고 원본을 한국 내 대리인에게 우편으로 보내면 된다.

상속 등기가 원활하게 이뤄지지 않을 수도 있다. 이때는 상속받은 부동산에 대해 권리자가 본인 혼자라면 간단하지만 형제자매가 있고 그중 일부가 사망했다면 그들의 자녀도 있을 것이다. 이때는 우선 본인의 상속 지분이 몇 %인지 전문가의 도움을 받아 확인해야 한다. 또한 등기를 하기 위해서는 본인을 포함한 상속 지분이 있는 다른 형제자매도 함께 등기 절차에 참여해야 한다. 오랫동안 연락이 두절된 형제 등이 있다면 재판을 통해 이러한 상황에 대한 판결을 받은 후 본인의 지분에 대해 상속 등기를 할 수 있다.

 
상속받은 토지를 분할해 팔고 남은 자투리땅은 어떻게 관리해야 할까? 필지를 분할해 땅을 팔아도 도로를 내느라 남겨 둔 땅은 사겠다는 사람이 없고 이도저도 할 수 없어 일단 소유권을 갖고 있게 된다. 문제는 그 땅이 한국에 있는 한 세금이 부과된다는 것이다.

이러지도 저러지도 못하는 땅은 어떤 방법으로 활용해야 할까. 우선 가장 좋은 것은 장기간 보유하고 있다가 그 지역이 재개발·재건축돼 땅을 조합에 좋은 가격에 파는 것이다. 하지만 아무리 기다려도 개발 소식이 들려오지 않는다면 가급적 국가나 해당 관청에 팔고 보상받을 수 있는 방법을 전문가를 통해 모색해야 한다.
또한 실제 자기 소유 토지에 가보면 종종 다른 누군가가 건물을 짓고 살거나 주차장으로 사용하고 있을 수도 있는데 이때 개인에게 건물을 철거하라고 하거나 토지에 대한 사용료를 청구할 수도 있다. 이때 경계 등을 측량해야 할 수도 있어 비용이 들 수 있다.

<한국경제>